Как обезопасить сделку купли продажи квартиры

 

Приобретение квартиры на вторичном рынке часто связано с большими рисками. Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи, необходимо пройти этапы проверки. В статье рассмотрен вопрос как обеспечить безопасность в сделках купли-продажи квартир – отдельно для Покупателя и отдельно для Продавца. Показано, почему Покупатель в сделке всегда рискует больше, чем Продавец, и как нужно действовать им обоим при заключении сделки.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Наследуемое жилье

Если квартира получена собственником по наследству, и в свидетельство о наследовании вписано несколько собственников, необходимо предоставление дополнительных документов:

  • нотариально заверенный отказ от доли в квартире;
  • соглашение о разделе, в котором квартира переходит во владение продавцу;
  • бумаги, подтверждающие, что остальным наследникам выплачена компенсация.

Кроме того, важно удостовериться, что между наследниками не ведется судебное разбирательство, которое может аннулировать его единоличное владение имуществом.

Учтите! Если квартира является частью общего наследства, которое оформлено между родственниками солидарно, потребуется предоставить:

  • оформление объекта в долевую собственность с разделением долевого права;
  • нотариальные доверенности и согласия от всех наследников.

Несмотря на то, что будут предоставлены доверенности от всех собственников, необходимо оформлять сделку через нотариуса.

Обсуждение цены

Заметьте! Чтобы оценить реальную стоимость квартиры, нужно выбирать периоды, в которые наиболее выгодно оформлять сделки с недвижимостью:

  • Снижения цен на вторичное жилье следует ожидать в зимний период;
  • Летом наступает «мертвый сезон», продажи значительно падают;
  • Выгоднее всего покупать квартиру весной или осенью. В этот период рынок активизируется и можно найти интересное и выгодное предложение.

Цена, которую продавец выставляет изначально, выше на 20-30%, чем та, которую он хочет получить по итогу завершения сделки. Это дает возможность торговаться.

Добиться снижения стоимости можно за счет следующих факторов:

  • квартира угловая;
  • необходим ремонт, замена сантехники или иных коммуникаций;
  • в квартире нет лоджии или балкона.

Снизить цену можно в том случае, если на объект наложено обременение, например, квартира оформлена в ипотеку.

Совместно нажитое имущество

В соответствии со статей 35 Семейного кодекса Российской Федерации все имущество, которое приобреталось в период брака, считается совместным. При этом не имеет значения, на кого оно зарегистрировано. В связи с этим рекомендуется проверить дату заключения брака и приобретения квартиры.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Покупка квартиры за материнский капитал без ипотеки.

Проблем не будет в следующих случаях:

  • если квартира приобретена до момента заключения брака;
  • если официально брак между проживающими вместе гражданами не был зарегистрирован.

Если у супругов имеется совместная собственность, при оформлении сделки должно быть предоставлено разрешение на продажу, оформленное через нотариуса. Разрешение не нужно, если имущество получено в дар или по наследству. Для подтверждения этого факта продавец должен предоставить дарственную или свидетельство о праве на наследство.

Учтите! Нужно быть внимательным, если с момента расторжения брака прошло менее трех лет. Нередко встречаются случаи, когда при разводе супруги заключают соглашение о запрете продажи квартиры, в которой один из супругов остался проживать. Часто это касается родителя, который остался проживать с детьми.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации второй супруг имеет право оспорить сделку в течение 3 лет с момента нарушения его прав.

Статьей 196 Гражданского кодекса устанавливается срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года с момента, установленного статьей 200 Гражданского кодекса.

Срок исковой давности не может превышать 10 лет с момента нарушения прав одного из супругов.

Прописанные квартиранты

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с большим количеством трудностей. Одной из них являются прописанные в квартире граждане. Такие квартиры имеют длительную историю. В процессе проверки документов могут всплыть жильцы, которые были прописаны еще до приобретения квартиры продавцами, но так и не выписались. Иногда встречаются ситуации, когда выписать этих лиц невозможно даже в судебном порядке.

Сложности возникают с родственниками собственника жилья, которые отбывают наказание в местах лишения свободы. За ними сохраняется право проживать в квартире, а также участвовать в ее приватизации.

Нередки ситуации, когда из-за границы возвращается один из родственников собственника, который долгое время отсутствовал в стране, и заявляет о своем праве на часть квартиры.

Учтите! Для того, чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется запросить в управляющей компании архивную расширенную справку о том, кто и когда был прописан. Если в квартире с родителями прописаны несовершеннолетние дети, нужно обязательно настоять на том, чтобы все несовершеннолетние были выписаны вместе с родителями еще до начала оформления сделки. Если этого не произойдет, в дальнейшем могут быть проблемы. Выписать ребенка, которому не наступило 18 лет, возможно только с согласия матери.

Исключением будет только ситуация, когда у родителей, не желающих выписать своего ребенка с чужой жилой площади, имеется собственное жилье. Но решить эту проблему возможно только через обращение в суд. Для этого потребуются дополнительные финансовые затраты.

Посмотрите видео. Как обезопасить себя при покупке квартиры:

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.
Рекомендуем к прочтению: Договор купли продажи оборудования между физическими лицами

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон. На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

  • переуступка прав;
  • по жилищному сертификату;
  • по материнскому капиталу;
  • по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

  • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
  • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
  • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.
Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:
  • юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
  • дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

Фото 1

Наличие обременений

Невозможно оформить сделку, если квартира находится в залоге. Этот факт можно установить, запросив кадастровую справку, в которой будет указано, есть ли на объекте обременение. Но важно обратить внимание, что недобросовестные продавцы могли оформить потребительский кредит под залог квартиры уже после получения выписки по кадастру.

Рекомендуется попросить новую справку непосредственно перед подписанием договора. Если квартира куплена в ипотеку, такая справка подтвердит, что квартира не арестована за долги.

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!
  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.

Юридические риски

К юридическим рискам относятся обстоятельства, которые могут повлиять на нарушение регламента сделки, что в дальнейшем приведет к признанию ее незаконной. Последствиями таких нарушений может стать аннулирование договора. Это происходит в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно обратить внимание на любое нарушение норм законодательства в отношении покупателя. Например, намеренное указание в договоре более низкой стоимости квартиры приведет к тому, что если фактический переход прав на квартиру не осуществится, иск судом будет отклонен.

Если пакет документов был оформлен неверно, это может стать причиной того, что покупатель лишится жилья, за которое им уже уплачены деньги. Ошибки в документации возникают часто с проблемными квартирами. Со сложностями покупатели сталкиваются в процессе оформления сделки, так как не все проблемы сразу видны в юридических документах. Новые сведения послужат тому, что сторона сделки может ее оспорить.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

В таком случае продавец рискует следующим:

  • банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
  • фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
  • банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Фото 3

Специалисты по продаже недвижимости рекомендуют начинать осмотр объекта с проверки документов.

Важно обратить внимание на следующие моменты:

  • Является ли продавец собственником квартиры. Для этого необходимо сверить паспортные данные с правоустанавливающими документами на квартиру;
  • Проверить техническую документацию на квартиру: технический и кадастровый паспорт, срок действия бумаг; Соответствует ли настоящая планировка помещений той, которая указана в документации;
  • Если собственность находится в долях с другими владельцами, продавец должен предоставить согласие остальных собственников на отказ от этой доли. Это необходимо, так как они обладают первоочередным правом на покупку;
  • Проверить количество прописанных граждан. Особое внимание должно быть направлено на несовершеннолетних и недееспособных жильцов;
  • Если сделка будет оформляться по доверенности, необходимо удостовериться в ее подлинности.

Именно юридическая чистота сделки гарантирует безопасное ее завершение. Если квартира покупается без участия риэлтора, рекомендуется получить консультацию юриста, чтобы грамотно пройти все этапы.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Как оформить доверенность на право подписи, читайте тут.

Можно ли отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника, читайте по ссылке: 

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности. Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото

Аванс и задаток

Аванс и задаток

Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
  • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:

  1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
  2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
  3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
  4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

  • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Фото 3

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word

Внимание! Для оформления купли-продажи квартиры на вторичном жилье рекомендуется следовать алгоритму:

  • Найти квартиру, чтобы избежать столкновения с мошенниками, рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору;
  • Осмотр квартиры. Это важный этап, при котором нужно проверить не только юридическую сторону документов, но и техническое состояние жилья;
  • Проверка продавца. Важно, чтобы сделка заключалась именно с собственником;
  • Обсуждение стоимости, сроков и других нюансов сделки;
  • Подписание договора купли-продажи. Часто оформление сделки возможно только в присутствии нотариуса.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это обязательная процедура, без которой права собственности не будут узаконены.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартира с обременением, что это значит?

Береженого бог бережет

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру. По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки. По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных. В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

Виды безопасных расчетов

  • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
  • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

Аферы с банковской ячейкой

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Президент РФ Владимир Путин обозначил сроки перехода от долевого механизма.

Минстрой нашел способ легализовать доход сдающих жилье в аренду. Для этого.

Рассказываем о нюансах покупки новой квартиры в столичном регионе

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke
  • http://sudsistema.ru/category-24/kak-obezopasit-sebya-pri-prodazhe-kvartiri.php
  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html
  • https://realnoevremya.ru/articles/112560-kak-obezopasit-sebya-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий